咸寧市本級（含咸安區(qū)）低效用地

再開發(fā)2023年度實施方案

咸寧市自然資源和規(guī)劃局

二〇二三年六月

目 錄

1總則 1

1.1 背景及意義 1

1.2 指導思想 1

1.3 編制依據 2

1.3.1 法律法規(guī)和政策性文件 2

1.3.2 部門規(guī)章及規(guī)范性文件 2

1.3.3 相關規(guī)劃、文件、報告等 2

1.4 基本情況 3

1.5 上年度實施績效評估 4

1.5.1 上年度實施的不足 5

1.5.2 上年度實施的成效 5

2年度目標與任務 6

2.1 年度再開發(fā)目標 6

2.1.1 總體目標 6

2.1.2規(guī)劃控制引導 6

2.2年度再開發(fā)任務 7

2.2.1 有序推進舊城鎮(zhèn)更新 7

2.2.2積極開展舊廠礦改造 7

2.2.3 積極推動其他用地開發(fā) 8

2.3再開發(fā)思路 8

2.4 再開發(fā)模式 9

3資金與效益分析 10

3.1 資金籌措渠道 10

3.2 社會經濟生態(tài)效益 11

4 實施與保障措施 11

附錄 14

2023年度城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)地塊清單 14

2021-2022年度城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)已實施地塊清單 15

1. 總則

1.1 背景及意義

當前，我國經濟發(fā)展步入新常態(tài)，黨中央、國務院要求牢固樹立并貫徹落實新發(fā)展理念，按照統(tǒng)籌推進“五位一體”總體布局和協(xié)調推進“四個全面”戰(zhàn)略布局，積極推進供給側結構性改革，提高發(fā)展的質量和效益。我國經濟正處在結構性調整和產業(yè)轉型升級的關鍵時期，新產業(yè)、新業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，新動能正在發(fā)力，傳統(tǒng)動能正在煥發(fā)生機。同時“四化”同步推進，新型城鎮(zhèn)化建設步伐加快。深入推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)，恰逢其時，一舉多得。

低效用地再開發(fā)是適應經濟結構調整和產業(yè)轉型升級以及推進新型城鎮(zhèn)化建設的必然需要。城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)再利用，也可以有效釋放傳統(tǒng)產業(yè)轉型升級和新產業(yè)、新業(yè)態(tài)發(fā)展的用地空間；同時，利用土地級差收益，還可以為企業(yè)發(fā)展注入新的活力，適應并倒逼結構性調整和產業(yè)升級。因此，經濟保持中高速增長，產業(yè)邁向中高端水平，必然帶來用地方式由外延擴張向高效節(jié)約利用的方向轉變。另一方面，通過低效用地再開發(fā)和城市更新改造，發(fā)揮土地級差收益，在優(yōu)化土地結構布局同時，可以有效改善城鎮(zhèn)生活居住環(huán)境，修繕、興建城市公益基礎設施，保護歷史文化建筑和街區(qū)，從而提升城鎮(zhèn)化質量，使城市更加和諧宜居、富有活力，老百姓更加有“獲得感”和“幸福感”。

1.2 指導思想

規(guī)劃編制以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，貫徹落實黨的十九大提出的全面建成小康社會各項要求，統(tǒng)籌推進“五位一體”總體布局，協(xié)調推進“四個全面”戰(zhàn)略布局，推動實施鄉(xiāng)村振興、區(qū)域協(xié)調發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。堅持以人民為中心，堅持把人民對美好生活的向往作為奮斗目標，以人為本，促進新型城鎮(zhèn)化發(fā)展；堅持綠色發(fā)展，轉變發(fā)展方式，提升發(fā)展質量，改善生態(tài)環(huán)境，建設美麗中國；堅持市場化導向，鼓勵土地權利人自主開發(fā)，鼓勵社會資本積極進入，促進城鎮(zhèn)更新改造和產業(yè)轉型升級，提升建設用地人口、產業(yè)承載能力，建設和諧宜居城鎮(zhèn)。在全面建設小康社會的攻堅時期，依靠傳統(tǒng)擴張粗放的土地利用方式保障發(fā)展已難以為繼，必須走出一條節(jié)約集約發(fā)展的新路子。推進城鎮(zhèn)低效建設用地再開發(fā)，是促進節(jié)約集約用地，破解資源保障和兩難局面的現(xiàn)實需求，也是推進新型城鎮(zhèn)化的迫切需要。

1.3 編制依據

1.3.1 法律法規(guī)和政策性文件

（1）《中華人民共和國土地管理法》；

（2）《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；

（3）《中華人民共和國土地管理法實施條例》；

（4）《中華人民共和國環(huán)境保護法》；

（5）《中華人民共和國土地管理法實施條例》；

（6）《中華人民共和國基本農田保護條例》；

（7）《中華人民共和國土地復墾條例》。

1.3.2 部門規(guī)章及規(guī)范性文件

（1）《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》（國土資源部令第61號）；

（2）國土資源部《關于印發(fā)開展城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)試點指導意見的通知》（國土資發(fā)〔2013〕3號）；

（3）國土資源部印發(fā)《關于深入推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導意見（試行）的通知》（國土資發(fā)〔2016〕147號）；

（4）國土資源部印發(fā)《城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作推進方案（2017年—2018年）的通知》（國土資發(fā)〔2017〕1172號）；

（5）國土資源部辦公廳關于印發(fā)《城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)規(guī)劃編制要點的通知》（國土資廳發(fā)〔2017〕47號）；

（6）湖北省國土資源廳《關于全面推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作的通知》（鄂土資函〔2018〕434號）；

（7）《國務院辦公廳關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》（國發(fā)辦〔2020〕23號）；

1.3.3 相關規(guī)劃、文件、報告等

（1）《咸安區(qū)土地利用總體規(guī)劃（2006-2020年）》；

（2）《咸寧市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2018—2035年）》；

（3）《咸寧市城市總體規(guī)劃（2010-2030年）》；

（4）《咸安區(qū)國民經濟與社會發(fā)展統(tǒng)計資料》；

（5）咸安區(qū)全國第二次、第三次土地利用調查數據庫；

（6）咸寧市中心城區(qū)1:500地籍圖；

（7）咸安區(qū)土地利用變更調查數據庫；

（8）咸安區(qū)遙感影像圖；

（9）其他相關基礎資料。

1.4 基本情況

經對咸寧市本級（含咸安區(qū)）城鎮(zhèn)低效用地摸底調查匯總整理，綜合定性判斷和定量評價，最終確定出咸寧市本級（含咸安區(qū)）城鎮(zhèn)低效用地941.03公頃，涉及圖斑個數97個。

按土地實際用途狀態(tài)可進一步細分為舊城鎮(zhèn)、低效企業(yè)用地和其他低效三個類型，其中主要以舊城鎮(zhèn)和低效工業(yè)用地為主。城鎮(zhèn)低效用地主要集中在浮山辦事處、高新區(qū)、溫泉辦事處、永安辦事處，低效企業(yè)用地面積694.92公頃、舊城鎮(zhèn)用地188.58公頃、其他用地57.53公頃。

表1-1咸寧市本級（含咸安區(qū)）城鎮(zhèn)低效用地分布情況表

單位：個、公頃

依據《咸寧市城市總體規(guī)劃》及咸寧市實際情況，經市政府主管領導和各部門多次溝通后最終確定低效用地地塊時序計劃安排。本規(guī)劃計劃開發(fā)的低效用地再開發(fā)面積共97個地塊941.03公頃，建設時序為2020-2024年。各區(qū)域建設時序與計劃見下表。

表1-2城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)建設時序安排表

單位：公頃、個

1.5 上年度實施績效評估

在2021-2021年度，規(guī)劃再開發(fā)地塊20宗，具體實施地塊14宗。其中規(guī)劃期為2020-2021年度的實施2宗，規(guī)劃期為2022年度的實施12宗。上年度總計實施的面積為146.93公頃，占低效用地總面積的15.61%。已實施的地塊信息見附錄。

2021-2022年度已實施的14個地塊中，按改造方式可分為儲備地塊、已建成地塊和重新供地三類。如表1-3所示，其中儲備地塊1.75公頃，占實施地塊的1.19%；已建成地塊面積123.65公頃，占實施地塊的84.16%；重新供地21.53公頃，占實施地塊的14.65%。

表1-3 上年度城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)改造方式計劃表

按規(guī)劃用途來分，可劃分為工礦倉儲用地、商服用地和住宅用地等三類。如表1-4所示，在上年度已實施地塊中，規(guī)劃用途工礦倉儲的面積為最大，面積123.65公頃，占比84.16%；其次為住宅用地的面積，面積20.14公頃，占比13.71%；再次為商服用地，面積為3.14公頃，占比2.14%。

表1-4 上年度城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)規(guī)劃用途匯總表

從開發(fā)模式來看，上年度實施地塊可劃分為全面改造和改造提升兩種類型。其中改造提升地塊比重較大，面積達123.65公頃，占比為84.16%；改造提升地塊比重較小，面積為23.28公頃，占比為15.84%。具體如下表所示：

表1-5 上年度城鎮(zhèn)低效用地開發(fā)模式匯總表

1.5.1 上年度實施的不足

2021-2022年度原規(guī)劃實施20個低效地塊，共計面積242.98公頃。由于經濟大環(huán)境的影響，導致未能按規(guī)定計劃實施。在已實施的地塊中，2021-2022年度的為14宗，與原計劃有一定的差距。但在具體實施過程中考慮到區(qū)位和便于施工的因素，因此納入了一些非本年度規(guī)劃實施的地塊。最終2022年度實施低效用地再開發(fā)14個地塊，再開發(fā)面積為146.93公頃。

1.5.2 上年度實施的成效

1.嚴守建設用地底線，低效用地再開發(fā)倒逼節(jié)約集約用地。目前在咸寧市涉農區(qū)， 減量化已形成共識并取得顯著成效， 通過建立新增建設與減量化相掛鉤的機制， 實現(xiàn)了土地利用方式由“以增量為主”向“以存量為主” 的根本性轉變， 有效助推了區(qū)域環(huán)境的改善和交通綜合治理、產業(yè)結構調整等工作，對改善咸寧市的生產、生活、生態(tài)環(huán)境發(fā)揮了重要作用。咸寧市年均新增建設用地總量中，有很大一部分用地指標來源于低效建設用地減量化。在保持用地供應總量、 保障發(fā)展建設需求的前提下，咸寧市政府通過實施減量化，有效控制了建設用地過快增長，緩解了用地指標不足的問題，守住了建設用地規(guī)模底線；同時，將低效閑置用地減量，按照“宜農則農，宜林則林” 原則， 實施安全合理利用， 進一步優(yōu)化各類用地結構和布局，在保障每年經濟發(fā)展用地需求的同時，釋放出更多城市規(guī)劃空間。

2.追求用地效益高線，低效用地再開發(fā)助推土地資源高質量利用。長期以來園區(qū)存在低效用地問題，既影響現(xiàn)有企業(yè)發(fā)展，也影響新項目“落地開花”。今年以來工業(yè)園區(qū)通力合作、形成合力，進一步加大盤活土地工作力度，促進新項目盤活園區(qū)現(xiàn)有用地及廠房，不斷提高土地效益。針對“僵尸企業(yè)”及半停產企業(yè)情況，園區(qū)進行拉網式排查，建立信息臺賬，全面掌握企業(yè)生產經營狀況，積極主動作為，推動企業(yè)兼并重組、鼓勵企業(yè)自主招商出租閑置房產等舉措，引入新項目、新產業(yè)注入新動能。

3.寬存量建設用地減量路徑。在上年度實施成果中，低效類型分為舊城鎮(zhèn)用地、低效企業(yè)和其他用地三類，將其重新規(guī)劃為商服用地、住宅用地以及工礦倉儲用地。大大提高了地塊的容積率，增強了土地的利用效率。

1. 年度目標與任務

2.1 年度再開發(fā)目標

2.1.1 總體目標

根據《咸寧市城市總體規(guī)劃》（2010-2030年），《咸安區(qū)土地利用總體規(guī)劃（2006-2020）》與《咸寧市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2018-2035）》，充分考慮各低效用地再開發(fā)地塊的區(qū)位交通條件、四至環(huán)境以及地表現(xiàn)狀等因素，在確保完成上級下達的城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)年度目標任務的基礎上，結合低效用地現(xiàn)狀、開發(fā)成本和難易程度來確定年度再開發(fā)總體用地規(guī)模、布局和規(guī)劃控制引導。

最終確定2023年度城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)宗數為6宗，土地面積為96.05公頃，均為2022年度原規(guī)劃地塊。其中位于1宗地位于高新區(qū)，6宗地位于咸安區(qū)。

1. 規(guī)劃控制引導

根據咸寧市城鄉(xiāng)規(guī)劃及國家、湖北省建設項目節(jié)約集約利用相關標準，提出再開發(fā)項目用地強度優(yōu)化要求。

本規(guī)劃的容積率是以每個規(guī)劃低效用地圖斑為單位，綜合平衡后的容積率指標，規(guī)劃主要控制其容積率下限，地塊具體容積率以控規(guī)所規(guī)定的容積率為準。本次規(guī)劃開發(fā)強度分為1-4個級別，對應容積率依次為：0.5-1.0、1.0-1.5、1.5-2.0和大于2.0四個層次。具體見下表。

表2-1城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)強度控制表

根據城市建設的實際情況，項目具體實施時，開發(fā)控制強度依規(guī)劃部門批準的為準。

根據城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)規(guī)劃結合咸寧市相關片區(qū)控制性詳細規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，6個再開發(fā)單元中擬改造為工礦倉儲用地1個，占地面積31.9公頃;再開發(fā)為住宅用地的5個宗地單元，占地面積64.15公頃。

1. 年度再開發(fā)任務

2.2.1 有序推進舊城鎮(zhèn)更新

重點做好基礎設施落后、人居環(huán)境惡劣、畸零細碎與城鎮(zhèn)功能定位不符合區(qū)域的更新改造，挖掘用地潛力。加快推進城鎮(zhèn)核心區(qū)棚戶區(qū)改造工作，改善中低收入群體的居住環(huán)境，提升城市功能，改善城市面貌。加大財政、土地等政策的支持力度，形成城鎮(zhèn)更新改造的促進機制。合理安排舊城鎮(zhèn)工業(yè)用地土地用途置換，推進舊城鎮(zhèn)合理有序更新，疏導不適宜在舊城鎮(zhèn)發(fā)展的職能和產業(yè)。

計劃期內完成“舊城鎮(zhèn)”地塊再開發(fā)3宗，再開發(fā)規(guī)模58.8公頃，開發(fā)后土地用途為住宅用地。

1. 積極開展舊廠礦改造

積極推動舊廠礦用地整治提升，鼓勵、支持企業(yè)建設標準廠房，提升建筑容積率;鼓勵企業(yè)增加投資和生產技術更新升級(增資技改);鼓勵市場主體參與低效用地再開發(fā)，促進低效產業(yè)用地流轉。將低效產業(yè)用地再開發(fā)與淘汰落后過剩產能、資源要素市場化配置改革、企業(yè)綜合評價等工作相結合，加強與投資、產業(yè)、安全生產等政策的銜接，倒逼低效工業(yè)企業(yè)用地退出，提升全區(qū)工業(yè)用地效率。

計劃期內完成“舊廠礦”地塊再開發(fā)1宗，再開發(fā)規(guī)模31.9公頃，開發(fā)后土地用途為工礦倉儲用地。

2.2.3積極推動其他用地開發(fā)

大力開展其他低效用地的再開發(fā)。其他低效用地主要位于土地利用總體規(guī)劃城鎮(zhèn)允許建設區(qū)內，諸如空閑廢棄地、已征未建閑置地，以及邊角地、夾心地、插花地等難以利用的其他城鎮(zhèn)低效用地。主要包括低效商業(yè)，空閑場地、容積率小、利用率較低的建設用地等

計劃期內完成“其他用地”地塊再開發(fā)2宗，再開發(fā)規(guī)模5.4公頃，開發(fā)后土地用途為住宅用地。

1. 再開發(fā)思路

咸寧市城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)包括綜合整治、更新改造、拆除重建三種類型:

綜合整治:主要指改善消防設施、改善基礎設施和公共服務設施、改善沿街立面、環(huán)境整治和既有建筑節(jié)能改造等內容，但不改變建筑主體結構和使用功能。

更新改造:主要指改變部分或者全部建筑物使用功能，但不改變土地使用權的權利主體和使用期限，保留建筑物的原主體結構。

拆除重建:主要指通過建筑物、構筑物及其他附著物的拆除清理、重新建設的方式進行改造。

1、舊城鎮(zhèn)采取綜合整治為主、拆除重建為輔的再開發(fā)方式

(1)納入棚戶區(qū)改造計劃的，應實施拆除重建，具體可通過收購儲備等方式實施。

(2)舊居住區(qū)通過政府主導，實施建筑外觀整飾、環(huán)境美化、完善社區(qū)配套以改善生活居住環(huán)境。引入現(xiàn)代居住區(qū)物業(yè)管理制度，規(guī)范居住區(qū)的日常管理，促進和諧、健康、綠色的社區(qū)文化建設。對部分存在嚴重安全隱患的危房小區(qū)可進行拆除重建。

(3)舊工商住混合區(qū)通過改善沿街立面景觀、優(yōu)化功能布局、提升管理水平，重新煥發(fā)舊城區(qū)內傳統(tǒng)街區(qū)活力。

(4)富有特色的歷史文化街區(qū)應以綜合整治為主要手段進行保育、活化和復興。

2、舊廠礦采取拆除重建和更新改造并重的再開發(fā)方式

(1)對于建設年代較早、物質形態(tài)老化、容積率偏低、現(xiàn)有建筑,不能滿足產業(yè)發(fā)展需求的舊工業(yè)區(qū)以拆除重建為主，具體可通過收購儲備、實施流轉等方式實施。

(2)對位于城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內、不符合城市規(guī)劃的舊廠礦以拆除重建為主。但有歷史文化價值的應實施更新改造，發(fā)展工業(yè)旅游、文化創(chuàng)意等產業(yè)。具體可通過收購儲備、協(xié)議置換、“退二進三”等方式實施。

(3)對于建筑結構和質量基本可以滿足當前發(fā)展要求，但建筑容積率偏低，技術落后，外觀與環(huán)境較差，配套設施缺乏的舊工業(yè)區(qū)以綜合整治、功能改變?yōu)橹鳎ㄟ^廠房加建、翻新、增資技改、完善配套設施、美化環(huán)境，改善工業(yè)區(qū)環(huán)境。

(4)對分布零散、管理水平較低的原村鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)，鼓勵通過園區(qū)整合的方式引進專業(yè)化的開發(fā)公司或物業(yè)管理公司，提高工業(yè)區(qū)管理水平、提升產業(yè)層次，實現(xiàn)集約化、規(guī)模化發(fā)展。

3、舊村莊采綜合治為主、拆除重建為輔的再開發(fā)方式

(1)對于建筑質量較好的城中村以綜合整治為主。通過政府主導，推進配套設施完善、公共空間增加、環(huán)境景觀美化，提升城中村生活環(huán)境品質。

(2)對于建筑破舊老化、存在安全隱患、居住環(huán)境較差的老舊城中村以拆除重建為主，較為徹底地改變城中村的物質空間形態(tài)。具體可通過收購儲備等方式實施。

(3)在城中村中推行現(xiàn)代居住區(qū)物業(yè)管理模式，豐富社區(qū)文化活動，保護并整飾城中村的文物資源，強調歷史文脈的傳承與延續(xù)，注重鄰里關系的維系。

2.4 再開發(fā)模式

在現(xiàn)狀調查的基礎上(包括再開發(fā)地塊現(xiàn)狀用途、土地使用者、建筑面積、容積率等)。按照咸寧市經濟社會發(fā)展和城市更新改造的要求，根據相關規(guī)劃和綜合效益原則，結合開發(fā)主體意愿，合理確定開發(fā)方式。再開發(fā)方式主要有以下幾種:

1、收購儲備。咸寧市政府依法收回、收購土地使用權后，納入政府土地儲備并重新供應。

2、實施流轉。指市場主體收購相鄰多宗地塊實施再開發(fā)，或與相鄰多宗地塊的原土地使用權人進行合作再開發(fā)。

3、協(xié)議置換。對政府因實施城鄉(xiāng)規(guī)劃進行舊城區(qū)改造，需要異地搬遷的符合國家產業(yè)政策的工業(yè)項目，通過協(xié)議置換方式依法收回原土地使用權后，對原土地重新開發(fā)利用。

4、“退二進三”。經咸寧市政府批準，企業(yè)利用已有存量建設用地對原有建筑通過拆除重建、拆改結合等途經，改變土地用途并辦理土地使用手續(xù)。

5、增容技改。經城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批準，在不改變用途的前提下提高土地容積率，增加建筑面積或者追加投資，進行技術升級改造。

6、其他方式。低效用地再開發(fā)用于公共基礎設施或公益事業(yè)項目建設或通過其他方式進行再開發(fā)，并辦理土地使用手續(xù)。

1. 資金與效益分析

3.1 資金籌措渠道

為了推動低效用地再開發(fā)項目的有序進行，可以建立資金的多元化投融資機制，除低效用地再開發(fā)專項資金外，還可以探索通過激勵政策吸引社會資本投資、利用金融機構投融資平臺以及項目PPP融資模式等方式積極引入社會資金。

1.通過激勵政策吸引社會資本投資。對改造投資主體進行貸款融資的，以貼息的形式提供資金扶持；對改造后為生產性服務業(yè)的項目在物業(yè)租售推廣期間由于物業(yè)控制產生租金損失的，給予一定的租金補償；鼓勵集中成片開發(fā)，城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)涉及邊角地、夾心地、插花地等難以獨立開發(fā)的零星土地，可一并進行改造開發(fā)，但單宗零星用地面積原則上不超過3畝，且累計面積不超過改造開發(fā)項目總面積的10%的，給予一定的稅費免除；鼓勵企業(yè)市場項目和公共設施與服務設施用地捆綁開發(fā)建設，給予一定的土地出讓金返還或稅費免除等一系列激勵政策。

2.利用金融機構投融資平臺籌措資金。市政府可以與金融機構簽訂戰(zhàn)略性框架協(xié)議、爭取金融等相關部門對城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作提供信貸、融資、債務處置等方面的支持，優(yōu)先保障城鎮(zhèn)低效用地在開發(fā)項目的資金需求。

3.項目PPP融資模式。PPP融資模式可以促使私人資本更多地參與到項目中，這不僅降低了私人企業(yè)的投資風險，而且能將私人企業(yè)在投資建設中更有效率的管理方法與技術引入項目中來，還能有效地實現(xiàn)對項目建設與運行的控制，從而有利于降低項目建設投資的風險，較好地保障國家與私人企業(yè)各方的利益。這對縮短項目建設周期，降低項目運作成本都有著積極的意義。鼓勵私人企業(yè)積極參與到項目中來，實現(xiàn)私人企業(yè)與政府“雙贏”甚至是“多贏”的局面。對于選擇PPP模式的私人企業(yè)，市政府可以給予相應的政策扶持作為補償，如稅收優(yōu)惠、貸款擔保、或者給予私人企業(yè)土地優(yōu)先開發(fā)權等。通過實施這些政策可提高私人資本投資項目的積極性。

3.2 社會經濟生態(tài)效益

通過計劃實施可節(jié)約土地資源，提高土地利用效率。計劃對不符合控規(guī)要求的工礦倉儲低效用地進行拆遷和安置，有利于土地節(jié)約集約利用，有利于提高建設用地土地利用效率，改變了布局凌亂、戶均占地過大、保障水平較低等問題。

首先在經濟效益上，城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)再利用，可以有效釋放傳統(tǒng)產業(yè)轉型升級和新產業(yè)、新業(yè)態(tài)發(fā)展的用地空間;同時，利用土地級差收益，還可以為企業(yè)發(fā)展注入新的活力，適應并倒逼結構性調整和產業(yè)升級。此外，政府通過協(xié)議置換、收購儲備等方式進行再開發(fā)，重新出讓土地，增加了土地出讓收入。

其次在社會效益上，通過低效用地再開發(fā)和城市更新改造，發(fā)揮土地級差收益，在優(yōu)化土地結構布局同時，可以有效改善城鎮(zhèn)生活居住環(huán)境，修繕、興建城市公益基礎設施，從而提升城鎮(zhèn)化質量，使城市更加和諧宜居、富有活力，老百姓更加有“獲得感”和“幸福感”。

最后在生態(tài)效益上，破解保護資源和保障發(fā)展的矛盾，關鍵在于高效節(jié)約利用資源。通過盤活低效存量用地，一方面可以釋放出有效的用地空間，滿足發(fā)展的用地需求;另一方面可以減少對農用地特別是耕地的占用，做到保障與保護的有效銜接、和諧統(tǒng)一。另外增加綠地面積，使得生態(tài)效益也逐漸顯現(xiàn)。

4實施與保障措施

為確保低效用地再開發(fā)年度計劃的實施，科學高效的開發(fā)利用土地，實現(xiàn)經濟、社會、生態(tài)的可持續(xù)發(fā)展，提出如下保障措施：

1.加強領導協(xié)調組織。為確保項目的順利進行，由咸寧市政府牽頭成立咸寧市低效用地再開發(fā)工作領導小組,制定城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)方案，明確規(guī)劃目標、主要任務、再開發(fā)項目、開發(fā)時序和空間布局，在編制再開發(fā)方案、提高綜合調控能力的同時，切實履行綜合管理職能，協(xié)調和引導本次工作，及時協(xié)調解決規(guī)劃方案實施存在的各種問題，消除人才、資本、信息、科技資源等市場要素的分割障礙，營造公平競爭、協(xié)調發(fā)展的發(fā)展環(huán)境，提高發(fā)展經濟運作水平。涉及到的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)也應由各鎮(zhèn)政府成立相應的工作機構,協(xié)助對本次低效用地再開發(fā)的具體實施。

2.加強規(guī)劃統(tǒng)籌引導。根據社會經濟發(fā)展規(guī)劃、《咸寧市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2018—2035年）》和《咸寧市城市總體規(guī)劃（2010-2030年）》，做好與控制性詳細規(guī)劃的銜接。按照突出重點、先易后難、分步推進的原則，制定城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)年度實施計劃，確定改造開發(fā)的規(guī)模地塊、開發(fā)強度、利用方向等，明確產業(yè)調整安排，進行資金平衡分析，確保低效用地再開發(fā)有序進行。

3.強化規(guī)劃實施管理。咸寧市自然資源和規(guī)劃局及相關主管部門要增強服務意識，加快審查報批，積極服務改造開發(fā)工作，及時做好項目審批、實施、竣工驗收等工作，并及時上圖入庫。市自然資源和規(guī)劃局要明確具體的操作辦法，加強對改造開發(fā)實施監(jiān)管；及時研究制定實施細則。建立城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)項目信息公開制度，嚴格執(zhí)行土地出讓相關程序，規(guī)范土地市場秩序，涉及出讓的必須集體決策、公示結果，確保改造開發(fā)過程公開、公平、公正。

4.規(guī)范開發(fā)資金監(jiān)管。咸寧市人民政府與金融機構簽訂戰(zhàn)略性框架協(xié)議，爭取金融等相關部門對城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作提供信貸、融資、債務處置等方面的支持，優(yōu)先保障城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)項目的資金需求。同時，設立城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作專項經費，規(guī)范資金管理，項目收益要公開透明，確保資金的使用安全高效。

5.嚴格開發(fā)管理監(jiān)督。加強城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)項目開發(fā)改造方案審核報批，嚴格批后監(jiān)管，落實節(jié)約集約用地，嚴防再開發(fā)中出現(xiàn)新的低效、閑置用地。開展政策風險評估，提出防范措施，保障規(guī)范開展。對工作中出現(xiàn)的違法違紀行為予以嚴肅查處，追究相關責任人的責任，嚴防“權力尋租”等行為的發(fā)生。市人民政府對有關部門開展城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作情況進行監(jiān)督考核，并納入各地年度考核內容，實施考核結果排名通報制度，對工作進展緩慢、工作措施不力、監(jiān)管措施不到位甚至造成土地市場秩序混亂的地方進行通報批評。

6.統(tǒng)籌開發(fā)各方利益。咸寧市政府要加強基礎設施、市政設施、公益實業(yè)等配套設施建設，優(yōu)先安排一定比例用地。切實維護農民的根本利益，保障農民的長遠生計，提升農民的幸福指數。在拆遷補償上，要確保農民的房屋補償收益；在就業(yè)安置上，免費培訓農村勞動力，開發(fā)公益性崗位，拓展就業(yè)安置渠道，實現(xiàn)充分就業(yè)，讓人民群眾共享低效用地再開發(fā)的成果。

附 錄

2023年度城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)地塊清單

2021-2022年度城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)已實施地塊清單